АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:Прочее/Крок за кроком до прозорого ринку земель
25.08.2011 14:55

Крок за кроком до прозорого ринку земель

Автор  Портмоне

Україна рішуче крокує назустріч відміни дії мораторію та впровадження прозорого ринку земель. Перший етап на цьому шляху вже зроблено – прийнято Закон України «Про державний земельний кадастр». Наступний - прийняття законопроекту «Про ринок земель», розгляд якого Верховною Радою України заплановано після завершення парламентських канікул. До кінця року планується прийняття інших законодавчих актів, необхідних для повноцінного існування ринку безцінного ресурсу будь-якої країни світу – землі.

NGUGZO

На актуальні питання земельного реформування, що цікавлять сьогодні тисячі громадян-власників земельних ділянок, відповідає начальник Головного управління Держкомзему у Запорізькій області Олександр Цибров.
  • - Як Ви оцінюєте сучасну редакцію законопроекту «Про ринок земель», чи можливо вважати її досконалою?

  • - Законопроект по праву можна вважати революційним. Він визначає правові і економічні засади організації і функціонування ринку земель, а також порядок проведення земельних торгів, враховуючи найкращі тенденції державного регулювання ринкового обігу земель в країнах з розвинутою ринковою економікою. Хочу зазначити також, що шлях до прийняття цього законопроекту лежить через ретельне обговорення його з суспільством, через експертне моделювання того, як працюватиме ринок землі в нашій країні, як уникнути ризиків, як контролювати ефективність господарювання власників землі.

  • - Яким чином держава здійснюватиме регулювання ринкових земельних відносин?

  • - Ринковий обіг земель повинен бути чесним, відкритим і прозорим. Громадяни мають бути захищені законодавчо від всіх негативних проявів у сфері купівлі-продажу землі. Законопроект «Про ринок земель» передбачає встановлення цілого ряду обмежень. Наприклад, визначається обмежене коло осіб, які можуть бути набувачами земельних ділянок сільгосппризначення. Обмежується участь іноземного капіталу у придбанні цих земель. Передбачені заходи, які сприятимуть недопущенню спекуляції сільгоспземлями, забороняється надмірна концентрація земель сільгосппризначення у власності однієї особи і т.д.

  • - Що дасть громадянам нашої країни відкриття ринку земель сільгосппризначення?

  • - В Запорізькій області 225,3 тис. громадян отримали право на земельну частку (пай), з яких 224,1 тис. замінили сертифікати на державні акти. Однак жоден з них не може зараз розпорядитися своєю земельною власністю.

Значна кількість цих власників - селяни-пенсіонери. Багато з них вже померли, так і не скориставшись економічними перевагами права власності на землю, гарантованого Конституцією України.
Після відміни мораторію на купівлю-продаж земель та впровадження ринку цих земель землевласники зможуть самостійно господарювати на землі, здавати її в оренду, продати, подарувати, передати у спадщину, надати в заставу банку для отримання кредиту тощо.

- Що необхідно для того, щоб був знятий мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення та запрацював ринок земель сільгосппризначення?

  • - В пункті 15 Перехідних положень Земельного кодексу України чітко визначено наступні необхідні умови для відміни мораторію: це набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року. На сьогоднішній день першу умову виконано, Закон України «Про державний земельний кадастр» прийнятий Верховною Радою України і підписаний Президентом України. Наступний крок, який маємо зробити - прийняття Закону України «Про ринок земель». Але, для того, щоб запрацював дійсно прозорий ринок земель, причому мова йде про ринок всіх земель, необхідне прийняття ще цілої низки законопроектів, введення в дію яких забезпечить посилення контролю за використанням земельних ресурсів, спростять процедуру розмежування земель державної та комунальної власності, а також встановлення та зміни меж населених пунктів. Прийняття цих законопроектів заплановане до кінця поточного року. Крім цього необхідно завершити проведення робіт з інвентаризації земель, проведення їх розмежування, нормативно-грошової оцінки.

  • - Як, на Ваш погляд, краще поступити власникам земельних часток (паїв) після відміни мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель? Продавати чи все ж таки не продавати?

  • - Я раджу не поспішати продавати свої земельні ділянки, адже обміняти землю на гроші можна тільки один раз. Тут кожен має визначитись самостійно, що для нього ліпше – отримувати постійних дохід від здачі землі в оренду, і надалі - передати її у спадщину своїм нащадкам, або ж продати – раз і назавжди.

Бувають випадки, коли людині дійсно терміново потрібні гроші. В цьому випадку раджу скористатися все тим же договором емфітевзису. При його укладанні громадянин отримує відразу значну грошову суму, взамін передачі земельної ділянки в користування іншій особі на тривалий термін, скажімо 25 років. Однак, на відміну від продажу землі, через 25 років земельна ділянка знов повертається у власність громадянина, або ж у спадок його дітям. Таким чином громадянин має можливість отримати певну грошову суму й зберегти свою земельну власність.

zemlya2- Хто зможе купувати землі сільгосппризначення?

- Купувати і продавати землю сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до законопроекту зможуть лише громадяни України, фермерські господарства, держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування. Юридичні особи – підприємства, як і іноземці такого права не матимуть.

  • - Іноземці не зможуть взагалі купувати будь-які землі на території України?

  • - Іноземці не мають і надалі не матимуть права мати у власності землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Що ж стосується земель несільськогосподарського призначення, то відповідно до ст.80 Земельного кодексу України іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на такі земельні ділянки як в межах, так і за межами населених пунктів, в разі, якщо на них розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать цим особам на праві приватної власності. Тобто, якщо іноземний громадянин придбав чи успадкував будинок у місті чи селі, то він має право отримати у власність земельну ділянку, необхідну для обслуговування будівлі. А от права мати у власності земельну частку (пай) він не має.

  • - А якщо, наприклад, громадянин іншої держави успадкує земельний пай в Україні. Тоді як?

  • - В цьому випадку цей громадянин зобов’язаний продати, або іншим способом відчужити цю землю. Якщо ж він цього не зробить протягом року, то ця земельна ділянка буде примусово відчужена за рішенням суду через аукціон. 

  • - Купувати сільськогосподарські землі іноземці не зможуть. А орендувати землі сільгосппризначення вони зможуть?

  • - Вони матимуть право орендувати землі сільгосппризначення та ще зможуть скористатись емфітевзисом. Цим терміном називають інститут користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

  • Що ж стосується ринку земель, то він буде повністю закритий для капіталу іноземного походження. 

  • - А як щодо українських бізнесменів, олігархів, які й без іноземців можуть скупити всю українську землю?

  • - Зробити це їм не вдасться. По-перше, закон встановлює кваліфікаційні вимоги до покупців. Людина повинна мати аграрну освіту, досвід роботи у сільському господарстві не менше 5 років чи займатись веденням товарного сільгоспвиробництва. По-друге, одна особа, не зможе придбати більш як: на Поліссі - 1500 га, у Степу – 2100 га, Лісостепу – 1750 га; у Карпатській гірській області – 900 га; Криму – 1100 га. Такі обмеження передбачені для недопущення надмірної концентрації земельних ділянок у власності однієї особи та монополізації земель як ресурсу людського та економічного розвитку у сільській місцевості. 

  • - А чи не призведе відкриття ринку земель сільгосппризначення до спекуляції цими землями?

  • - Для недопущення спекуляції земельними ділянками сільгосппризначення запроваджується диференційовані ставки державного мита за посвідчення угод, за якими відбувається перехід прав на земельні ділянки: у разі відчуження у перший рік – 100 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки; у другий рік – 90%; у третій рік – 80%; у разі відчуження у четвертий рік – 70%; у п’ятий рік – 60% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

  • - Як плануєте боротися з тіньовими схемами?

  • - З ними непотрібно боротися. Достатньо прийняти Закон «Про ринок земель», відмінити мораторій – і тіньові схеми самі відпадуть. 

  • - Зараз здійснюється активне обговорення проекту Закону України «Про ринок земель». Серед головних питань – ціна землі. Яка вона буде, чи буде змінюватись надалі? 

  • - Відповідно до законопроекту «Про ринок земель» стартова ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення не може бути нижчою вартості, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки. Експертна грошова оцінка проводиться по методиці, визначеній Кабінетом Міністрів України.

  • Якщо говорити про конкретні цифри, то за оцінками спеціалістів прогнозні показники продажу земельних ділянок сільгосппризначення після відкриття ринку земель становитимуть від 200 до 700 доларів США. По мірі розвитку ринку ціна землі неухильно зростатиме. Пізніше пай можна буде продати вже десь за 4700 доларів США. 

  • - Чи буде хтось мати переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення?

  • - Переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення приватної власності у разі їх продажу, відповідно до законопроекту «Про ринок земель» матимуть держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів (за межами населених пунктів); органи місцевого самоврядування (в межах населених пунктів), орендарі та суміжні землевласники.

  • - Яку орендну плату отримують власники земельних часток (паїв) в Запорізькій області і чи зміниться її рівень після відкриття ринку земель сільгосппризначення?

  • - В Запорізькій області громадянами-власниками земельних часток (паїв) укладено 172,7 тисяч договорів оренди землі. Середня плата за 1 га становить 322,8 грн. (Високі показники орендної плати: Михайлівський район — 412,3 грн., Вільнянський — 411,4 грн., Бердянський — 408 грн., Запорізький 390 грн. Низькі: Якимівський район — 166,5 грн., Приазовський — 213,4 грн., Приморський — 259,6 грн., Токмацький — 267,3). Протягом 2011 року по області було вже сплачено 60,2 млн.грн., що становить 15,5 % від загальної суми виплат.

  • По розміру орендної плати маємо наступні показники, а саме:

  • - до 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної частки (паю) — 8750 договорів оренди, що становить 5 % від загальної кількості укладених договорів; 

  • - від 1,5 до 3 % - 29357 договорів орнеди, що становить 17 % від загальної кількості договорів орнеди;

  • - від 3 % і більше — 134654 договорів оренди, що становить 78 % від загальної кількості договорів оренди. Стовідсоткові показники мають Веселівський, Великобілозерський, Михайлівський, Новомиколаївський, Оріхівський райони. 

  • В даний час Держземагенством України розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», якою передбачається збільшити з 1 січня 2012 року нормативну грошову оцінку сільськогосподарських угідь в 1,756 рази. Після чого вартість 1 га ріллі в середньому по Україні становитиме біля 21,0 тис. грн. Це неодмінно позначиться на зростанні рівня орендної плати, яку отримає власник земельного паю. Вона зросте майже вдвічі, тобто приблизь до 600 – 700 гривень і з розвитком ринкових відносин буде й надалі неухильно збільшуватись. 

  • - Якщо орендна плата з 1 січня наступного року зросте може взагалі непотрібно відкривати ринок землі. Наскільки оренда може замінити ринок землі?

  • - Оренда землі може бути ефективною лише за умови взаємодії з механізмами купівлі-продажу землі, її реального відчуження. Без цього оренда має принципові недоліки. Вона призводить до хижацької експлуатації і виснаження ґрунтів, не забезпечує ефективне землекористування. Практика показує, що орендарі, в своїй більшості, здійснюють свою діяльність виключно за кон'юктурою ринку не маючи проектів землеустрою, які б забезпечували еколого-економічне обґрунтування сівозмін та забезпечували б охорону та відтворення родючості ґрунтів. Соняшник в структурі посівних площ Запорізької області щорічно займає більше 36%, а в деяких районах області доходить навіть до 50%. Використання сільськогосподарських земель в такий спосіб призводить до надмірного їх виснаження та поступової деградації.

  • Слід зрозуміти, що ринок земель – це не тільки купівля-продаж земель, а прозорий механізм вирішення питань економічного обігу земель. В подальшому це забезпечить вирішення питань щодо ефективного використання та охорони земель, зупинить процеси виснаження ґрунтів, залучить до обігу ті землі, які сьогодні не використовуються.

  • Окрім того навіть в умовах дії мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення діє нелегальний ринок цих земель. В нашій області за час дії мораторію було зареєстровано 110 продаж. Необхідно покласти край тіньовим схемам, законодавчо встановивши правила гри у ринковому обігу земель.

  • - Незабаром буде прийнято закон, яким буде посилено контроль за використанням земельних ресурсів. Розкажіть про цей закон. 

  • Сьогодні спостерігається стійка тенденція погіршення якісного стану ґрунтів. Зменшуються запаси гумусу, безповоротно виносяться поживні речовини, йде підкислення, засолювання, деструктуризація ґрунтів. Якщо не вжити невідкладних, дійових заходів, процеси деградації ґрунтів можуть стати незворотними. У Запорізькій області …

  • Прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (щодо посилення контролю за використанням земельних ресурсів) надасть можливість утворити у складі державного бюджету спеціальний Державний фонд економічного стимулювання виключно на вирішення проблем охорони і відтворення якісного і високопродуктивного стану ґрунтів.

  • Джерелами наповнення цього фонду можуть бути кошти, що надходять як штрафні санкції за недотримання проектів землеустрою та встановлених сівозмін, а також компенсування втрат поживних речовин і гумусу з ґрунтів через допущення від'ємного балансу цих елементів внаслідок без господарського використання земельних ресурсів.

  • До речі з початку цього року ми проводимо роботу, направлену на виготовлення та дотримання крупними сільгосптоваровиробниками проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін і забезпечують охорону ґрунтів. І якщо на початок року не було замовлено виготовлення жодного такого проекту землеустрою, то на сьогодні вже укладено 160 договорів на їх виготовлення.

  • - В якому стані виконання землевпорядних та землеоціночних робіт в нашій області?

  • - В даний час інвентаризацію земель населених пунктів області виконано на 86,4% від загальної площі. За межами населених пунктів інвентаризацію земель несільськогосподарського призначення проведено на 87,0 %.

  • За нашими підрахунками збільшення надходжень до місцевих бюджетів від плати за землю після завершення робіт з інвентаризації земель складе 90,148 млн.грн.

  • Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Запорізької області виконана у 950 населених пунктах, що становить 100% від їх загальної кількості.

  • Втім, відповідно до вимог діючого законодавства поновлення нормативної грошової оцінки земель в населених пунктах повинно проводитись не рідше ніж один раз на 5-7 років. Тому згідно зі змінами до Програми з проведення нормативної грошової оцінки земель у Запорізькій області на 2008-2012 роки, які затверджені рішенням обласної ради від 31.03.2011 № 10 передбачено виконати роботи по поновленню нормативної грошової оцінки у 856 населених пунктах. Виконання цих робіт надасть можливість отримати 45,9 млн. грн. додаткових надходжень до місцевих бюджетів.

  • Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів по області зараз проведена на 28,63%.

  • Набагато гірше здійснюється виконання робіт з розмежування земель державної та комунальної власності. Зараз ці роботи виконано на площі 38,4 тис. га, що складає лише 4,3% від площі, що підлягає розмежуванню.

  • Голови сільських та селищних рад просто не хочуть виконувати ці роботи, оскільки до розмежування земель вони мають змогу розпоряджатися всіма землями, в т.ч. і державної власності. Однак, якщо ці роботи не будуть проведені до 2015 року, нерозмежовані землі просто відійдуть державі.

  • - Яким чином прискориться процес розмежування земель області після прийняття Закону, яким буде спрощена процедура розмежування земель державної і комунальної власності?

  • Цей процес значно прискориться, до того ж майже в 4 рази зменшить витрати, як часу так і коштів місцевих бюджетів.

  • Передбачається передача повноваження щодо прийняття рішень з розмежування земель за межами населених пунктів від обласних до районних держадміністрацій, що значно прискорить в часі прийняття рішень про розмежування. Буде відмінене посвідчення права комунальної власності державним актом, форма якого на сьогодні не встановлена. Здійснення розмежування земель буде здійснюватись відповідно до затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, складовою частиною яких будуть кадастрові плани земельних ділянок на яких визначатимуться межі ділянок державної власності в межах населених пунктів та комунальної власності за межами. Виникненням права комунальної власності на землю буде вважатись момент внесення відповідних відомостей до державного земельного кадастру та державної реєстрації такого права.

  • Записала Тетяна Єлефтеріаді

Еще статьи на тему: