АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:НОВОСТИ/В Украине/Управляй и зарабатывай
06.10.2016 14:34

Управляй и зарабатывай

Автор  Татьяна Жавжарова
Теги:

Если горожанам не нравится навязываемая сверху управляющая компания, то предпринимателю самое время предложить им альтернативу.

На чем можно сделать бизнес, подсказывает Дмитрий Софина, директор национальной управляющей компании WinDim.

 Какие услуги можно оказывать

Большой многоквартирный дом, где более 250-300 квартир, может позволить себе содержать штат персонала: председателя ОСМД, бухгалтера, дворника, электрика, сантехника. Но тогда все их зарплаты жильцам придется оплачивать из квартплаты, что, конечно, невыгодно. Также на председателя ложится большая ответственность контроля за этим персоналом, что требует от него и знаний, и добросовестности. Поэтому многие начинающие председатели, особенно те, для кого это не основная работа, заинтересованы в том, чтобы найти помощника.

Управляющая компания (УК) может оказывать такие услуги ОСМД:

1) Ведение бухгалтерии: включая сопровождение финансовых операций (расчеты с компаниями, представляющими услуги, приобретение необходимых товарно-материальных ценностей, расчеты зарплат), налоговую отчетность, ведение кадровой документации, проведение отчетов перед жителями за расходование средств.

Продвинутый уровень – единый вычислительный центр с приемом показаний счетчика, подготовкой и распечаткой для квартир квитанций на оплату услуг ЖКХ, с учетом субсидий и льгот, автоматические платежи с карт.

2) Административные услуги

ОСМД наследует функцию ЖЭКов по выдаче различных справок жильцам: о прописке, о составе семьи, которые требуются для различных социальных служб.

Минимальный функционал: прием жильцов по вопросам выдачи справок, ведение книг записи выданных справок, домовой книги.

Максимальный аутсорсинг: договориться с ОВИРом и нанять курьера, чтобы справку о прописке, составе семьи можно было заказать по телефону в УК и получить в почтовый ящик.

3) Услуги колл-центра для жильцов: жалобы, вызовы специалистов для ремонтов, вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг и начисления стоимости услуг…

4) Юридические консультации для председателей ОСМД по составлению договоров, ведению документации, спорам, взысканию долгов.

5) Сервисно-технические услуги

  • Уборка лестничных площадок, придомовой территории
  • электромонтажные работы, вызов электрика
  • услуги по ремонту, монтажу водопроводных труб, систем отопления и кондиционирования, услуги сантехника
  • обслуживание сетей, приборов (газ, вентиляционные шахты, тепло);
  • вывоз бытовых и строительных отходов, листвы
  • обслуживание лифтов
  • дератизация и дизинфекция
  • обрезка деревьев
  • услуги садовника, уход за клумбами, газонами
  • уход за детской площадкой
  • услуги клининга в квартирах
  • охранные услуги
  • строительно-ремонтные работы различной сложности;
  • продажа строительных материалов, приборов, инстурментов и другого орудия для работ;
  • услуги по перевозке
  • поиск домашнего персонала
  • выгул собак и пр.

6) Технические консультации по вопросам регулировки теплоснабжения, осмотров подвалов, модернизации коммуникаций, проведению ремонтов, утеплению, снижению энергопотребления.

Что выбрать?

Председатель, конечно, может заказывать каждую услугу по отдельности, но поиск и контроль подрядчиков – это серьезные хлопоты для него. Управляющей компании несложно донести до него эту простую мысль. Ваше преимущество – именно удобство и комплексность услуг, ответственность за качество.

«Ошибка начинающих управляющих компаний в том, что они пытаются действовать по устаревшему образцу ЖЭКа и оказывать услуги уборки, ремонта, не беря на себя бухгалтерию и сервисы. А следует учесть, что эти клининговые услуги требуют затрат на содержание персонала (зарплаты и налоги), приобретение расходных материалов и поэтому не могут быть прибыльными. Другая крайность: создавать мобильные приложения для ОСМД, которые помогут провести общее собрание или увидеть затраты на ЖК услуги, но не решают проблем жизнедеятельности ОСМД», – отмечает Дмитрий Софина, директор национальной управляющей компании «Вин Дим». По его опыту работы компании во многих городах Украины, жильцов волнует прежде всего чистота в доме и экономия в оплате услуг. Они хотят, чтобы «было куда пожаловаться» и избегают личной ответственности. Ценят, когда «получить справку» можно без очередей и в любой день.

Наиболее выгодны в ближайшей перспективе для управляющих компаний масштабные и дорогие проекты: проведение термомодернизации и утепления дома, ремонт крыши, постройка парковки и под. Так, утепление дома приносит УК чистую прибыль до 25 тыс. грн. (комиссионные выплаты от подрядчиков). Причем средства на оплату этих проектов как раз и накапливаются управляющей компанией благодаря ежедневному рациональному использованию средств жильцов, направленных на «содержание дома». По данным Софины, этих средств хватит домам, в которых больше 50 квартир.

Начало бизнеса

Стартовые инвестиции на открытие управляющей компании составят 40-60 тыс. грн. Аренда офиса, зарплаты, компьютерная техника, телефонная и мобильная связь, самостоятельное создание сайта.

Команда из трех человек (директор, бухгалтер, помощник) способна обслуживать 3-5 ОСМД (экономя каждому зарплату, как минимум, одного бухгалтера). Оформление возможно как ФОП. Понадобятся узкие специалисты на аутсорсинге.

Минимальное программное обеспечение: программа бухгалтерского учета (существуют оптимизированные для нужд УК на основе 1C:Бухгалтерия). Желательно иметь CRMдля индивидуализации работы с клиентами-жильцами и партнерами-подрядчиками, удобного ведения сделок, работы со счетами.

Срок выхода на самоокупаемость составит три месяца (при хорошей работе и количестве обслуживаемых квартир около 1000).

Рентабельность бизнеса управляющей компании составляет 5-20%, в зависимости от эффективности работы, количества персонала, количества и размера взятых на обслуживание ОСМД.

Облегченный вариант для начинающих предпринимателей – стать филиалом опытной управляющей компании, которая поделится с ним опытом в отстройке бизнес-процессов. «Если появляются партнеры из регионов, желающие открыть филиал «Вин Дим» у себя, мы предоставим им бизнес-модель работы, наш операционно-контактный центр и оплатим накладные расходы на первые три месяца работы, поможем выйти на самоокупаемость», – рассказывает Дмитрий Софина. Головная компания берет на себя общее управление, предоставляет свое программное обеспечение, может взять на себя бухгалтерское обслуживание, кадровый учет.

Тогда новая УК берет на себя собственно обеспечение услуг обслуживающего персонала для ОСМД. Ей понадобится (возможно, на аутсорсинге) юрист для обеспечения правовой поддержки ОСМД, начиная от его создания.

Сложности

Для того, чтобы стать полноценной управляющей компанией, с которой выгодно работать ОСМД и которая сама получает за это прибыль, следует дотошно изучить законодательство в сфере ЖКХ, санитарно-эпидемиологические нормы, нормы потребления и продолжать обновлять свои знания. Бухгалтера должны разбираться в нормативах, тонкостях просчета тарифов. Юристы и специалисты должны уметь договариваться с организациями, предоставляющими услуги. Поставщики газа и электроэнергии – крупные монополисты – могут отказаться сотрудничать с маленькой компанией. Часто при заключении договоров на оказание услуг местные теплосети и водоканалы пытаются вставить в пункты дополнительные обязательства ОСМД (например, передать им на баланс свои участки внутридворовых коммуникаций, включить оплату за проверку газовых сетей внутри дома).

Привлечение клиентов

Прежде чем оформлять компанию юридически, следует изучить конкуренцию на рынке: какие-то ОСМД уже работают с подрядчиками сами, где-то уже созданы управляющие компании (часто из бывших ЖЭКов). Для этого можно пойти к председателям работающих ОСМД, выйти на Ассоциации ОСМД (такие общественные организации работают во многих городах).

Новичкам в «домоуправлении» сложно будет убедить жильцов, чтобы им поверили, и в этом случае проще войти на рынок как филиал известной компании. Многие дома, считает Софина, не захотят создавать ОСМД и предпочтут, как и раньше, во времена ЖЭКов, ничего не делать. Таким нужно объяснять их экономические выгоды и доказывать, что создание ОСМД не будет для них лишним грузом.

Из опыта Софины, в старых «хрущевках» зачастую даже не стоит тратить усилий и времени на то, чтобы агитировать за создание ОСМД. Их жители обычно не готовы к переменам, да и состояние этих домов потребует больше затрат на содержание.

Наиболее перспективны с точки зрения бизнеса 14-этажки из новостроев или многоподъездные 9-этажные дома кооперативного сектора, где живут люди молодого и среднего возраста, более активные.

«ВинДим» бесплатно помогает жильцам создавать ОСМД, сопровождая весь процесс консультациями и помогая с документами, открытием счета и т.п. Когда жильцы видят, сколько трудов с них снимает управляющая компания, то они проникаются к ней доверием и обычно становятся ее клиентами.

Нужные партнеры

Управляющие компании имеет право от имени ОСМД договариваться с региональными филиалами банков о кредитовании на цели энергоэффективности: ОСМД смогут получить 40% суммы кредита по госпрограмме и компенсацию процентных ставок.

Впервые опубликовано в журнале «Мой бизнес», aval.ua

Еще статьи на тему: